最高法院：开发商因工程延期交工导致的逾期交房损失，如何向施工人追偿？

作者 | 龚炯北京两高律师事务所、北大法律信息网签约作者

工程延期交工会导致开发商向业主逾期交房。当开发商承担逾期交房损失的，会回头儿向施工人追偿。司法实务中，开放商拍案而起，诉求施工人要担责，要赔偿。施工人答辩要点，无责不赔，消减赔偿。因此，该类案件的争议焦点在于定性担责与定量赔偿。

开发商的请求权基础在于合同违约赔偿的一般规定，如《民法典》第584条；赔偿内容为施工人违约行为导致的经济损失。显然，工程延期交工会导致开发商逾期交房，属于房地产与建设工程领域的连锁反应，符合施工人可预见规则。

关于开发商因工程延期交工导致的逾期交房损失，向施工人要求赔偿的类案。笔者汇总近年来最高法院的裁判案例，区分定性担责与定量赔偿，总结裁判要旨如下：

1.定性担责：

①当开发商与施工人对工期延误均有过错的，法院可酌定双方的责任比例并分担因此导致的逾期交房损失。

②当施工人对工程延期交付并无责任的，由开发商自担因此导致的逾期交房损失。

2.定量赔偿：

③仅有业主收据的，不能证明开发商实际产生了逾期交房损失；开发商向施工人诉求赔偿的，法院不予支持。

④逾期交房损失因开放商与业主协商以车位费、物业费相抵并客观发生的，施工人以该损失未经司法裁决为由不予认定，法院不予采纳。

⑤当施工合同无效的，开发商不得向施工人直接要求赔偿合同约定的违约金，但可向施工人要求承担逾期交房损失的赔偿责任。

综上所述，笔者认为，双方在该类案件中都要围绕争议焦点做文章：①定性担责。争议主要在于区分工程延误的责任，且法院有自由裁量权。双方均应积极举证，拿出确实充分的证据；开发商不能仅以超过合同工期就自以为稳操胜券，施工人也不能仅以开发商迟延付款就以为工期免责。②定量赔偿。逾期交房损失并非一定要有司法裁决予以确认，开发商不可贻误战机。司法实践中就把握住一条，逾期交房损失需要客观发生，开发商不能与业主串通作假，也不能拿着合同坐地起价，法院自有公断。

定性担责

裁判要旨：当开发商与施工人对工期延误均有过错的，法院可酌定双方的责任比例并分担因此导致的逾期交房损失。

案例一：《江西新子欣地产有限公司、中国建筑第四工程局有限公司建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书》【最高人民法院（2021）最高法民终623号】，本院认为，合同无效后，对新子欣公司请求中建四局赔偿的损失，本院分析如下：

一、关于新子欣公司主张中建四局延误工期导致新子欣公司向业主承担逾期交房损失。建设工程施工合同无效后，可以参照双方实际履行的《总包补充协议》《补充协议书》中约定的建设工期、工程价款支付时间等内容确定损失的大小。

（二）造成损失的双方过错。新子欣公司逾期交房系工期延误所致。就工期延误的原因，本院分析如下：第一，新子欣公司对工期延误负有主要责任。（略）第二，中建四局对工程延误负有次要责任。（略）

综上，一审认定对新子欣公司的逾期交房损失，新子欣负有主要过错，并酌定由其承担80%的责任，中建四局负有次要过错，并酌定由其承担20%的责任，并无不当之处，本院予以维持。

裁判要旨：当施工人对工程延期交付并无责任的，由开发商自担因此导致的逾期交房损失。

案例二：《宁夏新思维房地产开发有限公司、宁夏第一建筑有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2020）最高法民申162号】，本院认为，（二）关于新思维公司经济损失652418元的问题。新思维公司申请再审认为陈斌迟延交付案涉工程的事实清楚，二审判决未支持其要求陈斌承担652418元逾期交房违约金的请求错误。经审查，虽陈斌在2012年6月11日曾承诺其保证在2012年7月底竣工验收，但根据新思维公司与一建公司的约定，案涉工程开工日期为2010年9月6日，竣工日期为2011年6月30日，而陈斌接手案涉工程系在2011年8月中旬，比约定的开工日期晚了近一年，同时施工过程中，案涉工程存在工程量变更、新思维公司拖欠进度款等情形，故导致工程延期交付的责任并不在陈斌，据此二审判决未支持新思维公司要求陈斌承担其652418元迟延交房违约金的主张，事实依据充分，并无不妥。

案例三：《青海泰阳房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2020）最高法民申5390号】，本院认为，关于青海泰阳公司主张逾期交付工程的损失问题。青海泰阳公司主张因东阳三建公司逾期交工导致其逾期交付房屋从而向购房人支付违约金31026536元。根据原审查明，上述青海泰阳公司支付给购房人的违约金中的2406386.01元系通过诉讼方式确定，其余金额系通过双方协商确定。而根据青海泰阳公司提交的生效判决及支付违约金的书面凭证记载，青海泰阳公司在另案中对于逾期向购房人交付房屋的抗辩理由主要是政府部门规划调整。故原判决据此认定青海泰阳公司提交的证据不能证明其向购房人支付违约金的原因系因东阳三建公司逾期交付工程所致，并不缺乏证据证明。

定量赔偿

裁判要旨：仅有业主收据的，不能证明开发商实际产生了逾期交房损失；开发商向施工人诉求赔偿的，法院不予支持。

案例四：《中天建设集团有限公司、榆林市凯元房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书》【最高人民法院（2021）最高法民终754号】，本院认为，凯元公司主张中天公司还要承担逾期交房致使其支付购房业主违约金、补偿款7139738.74元，但其仅提供了业主出具的收款收据等证据，并未附有履行支付违约金、补偿款的证据，尚不能证明其该项损失。因此，一审判决未支持凯元公司的该项诉讼请求并无不当。

案例五：《大姚凯帝房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2020）最高法民申2423号】，本院认为，（三）关于凯帝公司主张的向购房户支付延迟交房违约金总计1580222元是否应当作为其损失从工程款中予以扣除的问题。凯帝公司为证明因泰诚公司工期逾期迟延交房，向购房户支付了延迟交房违约金，向人民法院提交的证据包括：一审提交的由购房户签字的收条、二审提交的有其和购房户签名的接房相关费用明细。就该两组证据，尚不能够证明凯帝公司已经向购房户支付了延迟交房的违约金，二审判决未予认定并无不当。

裁判要旨：逾期交房损失因开放商与业主协商以车位费、物业费相抵并客观发生的，施工人以该损失未经司法裁决为由不予认定，法院不予采纳。

案例六：《江西新子欣地产有限公司、中国建筑第四工程局有限公司建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书》【最高人民法院（2021）最高法民终623号】，本院认为，合同无效后，对新子欣公司请求中建四局赔偿的损失，本院分析如下：

（一）逾期交房损失数额。二审审理中，对一审认定的新子欣公司在中建四局撤场前与购房户签订的购房合同应承担的逾期交房损失19737245.56元，新子欣公司对该金额认可，中建四局对该金额不认可。其中，对已起诉裁决金额为12117970.1元的损失数额双方均无异议，本院予以确认。对未起诉协商以车位相抵的金额6976435.46元以及未起诉协商以物业费相抵的金额642840元，中建四局虽不认可，但新子欣公司在一审审理中提交了购房合同、协议书予以证明，新子欣公司主张的损失客观发生，一审法院予以认定正确，本院予以确认。中建四局并无相反证据证明该损失未发生或不应发生，故对其仅以该损失未经过司法裁决为由不应认定的主张，本院不予采纳。综上，与中建四局有关的新子欣公司产生的逾期交房损失数额为19737245.56元。

裁判要旨：当施工合同无效的，开发商不得向施工人直接要求赔偿合同约定的违约金，但可向施工人要求承担逾期交房损失的赔偿责任。

案例七：《李胜忠、瑞华建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事判决书》【最高人民法院（2019）最高法民再231号】，本院认为，二、关于顺宝公司遭受的经济损失金额如何确定的问题。违约金条款并非合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，案涉合同因无效自始不具有法律约束力，则违约金条款亦应认定无效。一审判决认定案涉违约金条款仍然有效，属于适用法律错误，二审法院予以纠正，并无不当。但是，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，在建设工程施工合同被认定无效的情况下，当事人有权请求参照合同约定支付的是工程价款，并不包括违约金。二审法院未查明顺宝公司具体损失情况，简单参照案涉合同关于3000万元违约金的约定判决瑞华公司、李胜忠连带赔偿顺宝公司经济损失3000万元，亦系适用法律错误，本院予以纠正。本案中根据现有证据可以认定顺宝公司因迟延交房而向购房者承担了25534841.76元的赔偿责任，因此，顺宝公司因案涉工程逾期完工的损失金额确定为25534841.76元。瑞华公司、李胜忠（注：实际施工人）应就顺宝公司该损失承担连带赔偿责任。

关联法条

《民法典》

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》【法释〔2020〕25号】

第六条建设工程施工合同无效，一方当事人请求对方赔偿损失的，应当就对方过错、损失大小、过错与损失之间的因果关系承担举证责任。

损失大小无法确定，一方当事人请求参照合同约定的质量标准、建设工期、工程价款支付时间等内容确定损失大小的，人民法院可以结合双方过错程度、过错与损失之间的因果关系等因素作出裁判。（九江仲裁委员会）

最高法院：开发商因工程延期交工导致的逾期交房损失，如何向施工人追偿？

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