【九江自然资源普法学堂】第四十二期！农村宅基地的九大典型问题

1、城镇户籍子女可以继承父母的农村宅基地使用权吗？

答：可以。

解读：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女凭房继承并办理不动产登记。根据自然资源部《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》第6条，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》（现《民法典》）规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，但农村宅基地不能被单独继承。

2、宅基地所有权所属的集体是指哪个集体？

答：集体指的是村民小组、村集体经济组织或乡（镇）农民集体所有符合条件的农民。

解读：根据《中华人民共和国土地管理法》第11条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

3、宅基地使用权可以转让吗？

答：可以，但需依法转让。

解读：根据《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款规定，土地使用权可以依法转让。只要符合法律规定，宅基地的使用权是可以转让的。但根据第82条,擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

4、宅基地使用权转让需要什么条件？

答：各地政策不一。

解读：一般认为宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意。

5、宅基地审批找所有权所属的集体吗？

答：不是的，应找乡（镇）人民政府审批。

解读：根据《中华人民共和国土地管理法》第62条第4款，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）第2条第2款规定，市、县人民政府有关部门要加强对宅基地审批和建房规划许可有关工作的指导，乡镇政府要探索建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，方便农民群众办事。

6、进城落户的农民是否必须退出原宅基地?

答：不用。

解读：《土地管理法》第六十二条规定,国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。2019年中央一号文件规定，坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定,要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”,不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

7、村民建房的高度和面积有限制吗？

答：有限制。

解读：农村宅基地地上房屋层高和建筑面积标准由各县（市、区）人民政府结合本地实际作出限定。

8、村集体可以收回农民宅基地吗?

答：可以，但需经依法批准。

解读：有下列情形之一的，村集体报经原批准用地的人民政府批准,可以收回宅基地使用权：（1）乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的,集体收回宅地基使用权，并对宅基地使用权人给予适当补偿；（2）不按照批准的用途使用宅基地的；（3）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；（4）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不再确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，集体收回宅基地使用权；（5）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，集体收回宅基地使用权；（6）在确定农村居民宅基地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和权证内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分由集体收回使用权；（7）地方政府规定的其他情形。

9、农房出租的最长年限是多少？

答：20年。

解读：《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定,城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后,双方可以另行约定。

（来源：九江自然资源发布）