仲裁贴士 | 物业服务不达标，房屋长期空置……这些情况，物业费该不该交？

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专业化的物业服务能有效提升业主的生活品质。小到垃圾清扫、绿化养护，大到房屋维修，物业与我们的生活息息相关。但你对物业了解多少呢？在房屋存在质量问题、物业服务不达标、房屋空置等问题的情况下，物业费该不该交？让我们听听法官怎么说？

刘某购买某小区商品房一套，某物业公司负责该小区前期物业服务。一年后，刘某所购房屋出现墙体开裂，地下室渗水。刘某向物业公司反映后，物业公司组织人员进行了维修，但未能有效解决房屋出现的问题。物业公司向开发公司反映后，开发公司一直未做处理。物业费支付期限届至，刘某以房屋存在质量问题、物业公司未完成修复为由拒不支付物业费。物业公司认为其已按物业服务合同约定提供了物业服务，刘某拒交物业费没有依据，遂将刘某诉至法院。刘某辩称，其购买的房屋存在质量问题，物业公司在修好房屋之前，其有先履行抗辩权，不支付物业费合法有据。

法院经审理查明，开发公司将案涉小区物业移交物业公司管理时，与物业公司签订了一份委托维修合同，委托物业公司对小区房屋质量瑕疵进行维修。刘某向物业公司反映房屋存在质量问题后，物业公司依据委托维修合同约定组织人员进行了维修。对未能有效修复这一情况，物业公司报告了开发公司，开发公司未做处理。

法院审理后认为，刘某房屋出现质量问题后，物业公司进行维修系基于其与开发公司签订的委托维修合同产生的义务，并不属于物业服务的内容，物业公司并不因受托维修行为成为房屋质量责任主体。刘某房屋存在质量问题未得到有效修复，可依据商品房买卖合同约定向开发公司主张，不能成为拒交物业费的理由。本案物业公司已按物业服务合同约定提供了物业服务，刘某应按约定支付物业费。法院判决支持了物业公司的诉讼请求。

某物业公司为张某所在小区提供前期物业服务，双方签订的物业服务合同约定：物业公司提供四星级标准物业服务，业主按四星级收费标准支付物业费。但在实际履行中，物业公司提供的物业服务并未达到四星级服务标准。包括张某在内的20余名业主据此不支付物业费，物业公司将张某等人诉至法院。庭审中，张某等人以物业服务不达标为由要求物业公司降低物业费收费标准，按合同约定标准的50%支付。

法院经审理查明，2014年，泰安市政府物业主管部门制定住宅物业服务收费管理办法，将普通住宅物业服务等级分为五个星级，一星级最低，五星级最高，每个星级对应不同的服务标准和物业费基准价格。本案中，物业公司提供的物业服务未达到四星级标准。

法院审理后认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方均应全面履行。物业公司提供的物业服务未达到合同约定标准，构成违约，应承担瑕疵履行违约责任，其仍要求业主按合同约定标准支付物业费没有依据，业主要求物业公司减少物业费价款合法有据。法院依据民法典第五百八十二条规定，结合物业公司已提供物业服务的情况，酌情确定业主按照合同约定标准的60%支付物业费。

王某在泰安某小区有普通住宅一套。2020年底，其和老伴到北京看孙子，房屋空置。2022年3月，小区物业公司电话催促王某支付2021年度物业费4100元。王某主张其2020年底已搬到北京居住，没有享受到物业公司提供的物业服务，房屋空置，所以不能支付物业费。物业公司主张王某房屋空置未按规定向其提出书面申请，未得到物业公司确认，所以应全额支付物业费。双方僵持不下，物业公司将王某诉至法院，要求其支付2021年度物业费4100元。

法院审理后认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定：普通住宅交付后空置六个月以上，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或物业使用人另行约定。《泰安市物价局、市房产管理局关于贯彻落实<山东省物业服务收费管理办法>的通知》第三条第一款规定：普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%交纳。本案中，王某房屋空置时虽未按规定向物业公司提出书面申请，得到物业公司确认，但根据王某房屋水电气用量情况，可以确定其房屋2021年度空置事实。法院依据上述规定和房屋空置事实，依法判决王某按物业服务合同收费标准的60%向物业公司支付物业费。